Jak ustalić stan prawny nieruchomości?

Mianem stanu prawnego nieruchomości określa się ogół praw i obowiązków, które są z nią powiązane. Przed podjęciem decyzji o zakupie nabywca powinien więc dokładnie zapoznać się z tymi informacjami, aby mieć pewność, że kupno obiektu będzie dla niego opłacalne. Warto zatem dowiedzieć się, na podstawie jakich dokumentów można ustalić stan prawny nieruchomości i o czym nie można zapomnieć podczas ich przeglądania.

Jakie zapisy można znaleźć w księdze wieczystej?

Podstawowym źródłem informacji na temat stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta, czyli opatrzony odpowiednim numerem spis informacji o obiekcie oraz praw przysługujących jego właścicielom. Dokument ten jest podzielony na cztery części. Pierwsza z nich zawiera oznaczenie nieruchomości (dane adresowe i geodezyjne), a także spis praw związanych z własnością.

Dokładne informacje o właścicielu można uzyskać z działu drugiego księgi wieczystej – należy przy tym koniecznie sprawdzić, czy oprócz sprzedawcy wpisani są współwłaściciele lub spadkobiercy obiektu. W częściach trzeciej i czwartej zaś znajdują się odpowiednio: wpisy dotyczące ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości, praw i roszczeń osób trzecich oraz zapisy o ustanowionej hipotece. W Dziale III księgi wieczystej wpisane są ewentualne informacje o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym.

Niezwykle istotne przy analizie księgi wieczystej jest upewnienie się, czy wpisane do niej dane mają pokrycie w rzeczywistości i czy dokument nie zawiera wzmianek o złożonych wnioskach, które świadczą o istnieniu kwestii nieuwzględnionych w rejestrze i mogących wpływać na stan prawny obiektu. W takim wypadku cenna może okazać się pomoc prawnika lub rzeczoznawcy majątkowego, który rozwieje wątpliwości nabywcy.

Warto pamiętać, że jeśli nie pojawiają się wzmianki, to w razie niezgodności zapisów z księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym treść tych wpisów rozstrzyga na korzyść nabywcy na mocy rękojmi wiary publicznej. Oznacza to między innymi, że w przypadku, gdy nieruchomość nie należy do sprzedającego, kupujący ma prawo zażądać jej wydania od prawowitego właściciela.   

Dodatkowe dokumenty określające stan prawny nieruchomości

Oprócz przeanalizowania treści księgi wieczystej konieczne jest sprawdzenie wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej i zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej. Na terenie górniczym warto sprawdzić, czy nieruchomość była przedmiotem odszkodowania za uszkodzenie z tytułu szkód górniczych i czy nabywca nieruchomości będzie mógł dochodzić roszczenia w tym zakresie. 

Jak wyjaśnia radca prawny z kancelarii „De Iure”:

Dzięki danym z tych źródeł można sprawdzić, czy zawarte w księdze wieczystej dane geodezyjne są poprawne, a także przekonać się, czy zbywający nieruchomość nie posiada zaległych opłat za gaz, energię lub wodę.

Przed dokonaniem zakupu dobrze jest też dowiedzieć się, czy w lokalu nie ma żadnych zameldowanych osób i czy istnieje podatek od jego nabycia, a w przypadku nieruchomości gruntowych – zasięgnąć w urzędzie gminy informacji na temat planu zagospodarowania przestrzennego obiektu.