Metody wyceny nieruchomości

Podczas transakcji dokonywanych na rynku nieruchomości jednym z istotnych kroków jest ich wycena, która wykonywana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Wyceną nieruchomości najczęściej zainteresowane są osoby, którym potrzebny jest kredyt na zakup lub remont ich wymarzonego mieszkania. Poznajmy, więc techniki oraz metody szacowania wartości nieruchomości.

Czym jest wycena nieruchomości i kto ją wykonuje?

Wycena nieruchomości to nic innego jak usługa realizowana przez rzeczoznawcę majątkowego. W wyniku wyceny stworzony zostaje operat szacunkowy, w którym określona zostaje wartość rynkowa nieruchomości. Jest on konieczny np. w sytuacji, gdy chcemy zaciągnąć kredyt na zakup lub remont nieruchomości.

Operaty szacunkowe mogą być wykorzystywane do celów podatkowych, księgowych, do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, określenia ceny kupna-sprzedaży, podziału majątku i wielu innych celów – mówi rzeczoznawca majątkowy Dariusz Sas, który od wielu lat zajmuje się szacowaniem nieruchomości.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia m.in. wartości rynkowej, która określa cenę mieszkania, wartości odtworzeniowej, która określa koszty doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed zaistnienia szkody i wartości katastralnej, służącej celom podatkowym. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości musi uwzględnić przede wszystkim cel wyceny, rodzaj nieruchomości i jej położenie, funkcję czy stan zagospodarowania.

Jakie są metody wyceny nieruchomości?

• Podejście porównawcze

To najbardziej popularna metoda szacowania nieruchomości stosowana przez rzeczoznawców majątkowych. Wartość nieruchomości określana jest przy założeniu, że wartość odpowiada cenom za nieruchomości podobne do tej wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości i uwzględnia zmiany poziomu cen spowodowane upływem czasu.

• Podejście dochodowe

Charakteryzuje się koniecznością znajomości dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania np. z czynszów z wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych.

• Podejście kosztowe

Stosowane jest do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy osobno określa wartość nieruchomości i jego części składowych. Do wyceny nieruchomości używamy techniki szczegółowej, elementów scalonych oraz wskaźnikowej.

• Podejście mieszane

Jest ono połączeniem podejścia dochodowego i porównawczego. Rzeczoznawca majątkowy porównuje nieruchomości podobne do tej wycenianej oraz dochody, jakie te nieruchomości dostarczają.