Jakie warunki gruntowe powinna spełniać działka pod budowę domu?

Dobry grunt, czyli jaki?

Czym jest dobry i stabilny grunt idealny pod budowę domu? Do posadowienia budynku najlepiej sprawdzają się grunty mineralne rodzime. Dzielą się na niespoiste i spoiste. Piaski i pospółki mają małą ściśliwość, nie osiadają, a dodatkowo dobrze przepuszczają wodę. Stawiając dom na piaszczystym i niezanieczyszczonym gruncie, można płycej posadowić budynek, co zmniejsza jego koszty. Aby ocenić poziom wód gruntowych i jakość gleby, warto zlecić badania geotechniczne. Oprócz profesjonalnej analizy dobrze jest się również rozejrzeć po okolicy i sprawdzić, jak budowane są sąsiadujące domy. Oczywiście kiepska jakość ziemi u sąsiada wcale nie oznacza, że na wybranej działce postawienie domu również będzie trudne. Niemniej tereny idealne pod zabudowę często widać gołym okiem. Charakteryzuje je uboga roślinność (w związku z brakiem bezpośredniego dostępu do wód gruntowych), a także miejscowo widoczny piach. Bujna roślinność powinna wzbudzić podejrzenia, ponieważ może oznaczać, że wcześniej w tym miejscu znajdowały się zbiorniki wodne.

Budowa na niestabilnym gruncie powoduje dalsze problemy konstrukcyjne. Najczęstszymi zjawiskami są:

• pękanie ścian,
• odpadanie tynku,
• osuwanie konstrukcji. 

Nie należy budować domu na terenach organicznych i nasypowych. Nie są w stanie przenieść obciążenia nawet niewielkiego domu jednorodzinnego. Łatwo się odkształcają i powodują przemieszczanie konstrukcji. Nasypy są szczególnie niebezpieczne, ponieważ często z ich pomocą sprzedawca próbuje uatrakcyjnić wygląd działki, której nie udało się sprzedać. Bez względu na to, czy kupujesz działkę budowlaną nad jeziorem, czy w okolicy dużego miasta, warto wykonać odwierty. 

Przeczytaj również: Lokaty budowlane - jak na tym zarobić?

Warunki gruntowe działki budowlanej

Wybierając działkę budowlaną, bezapelacyjnie trzeba sprawdzić jej warunki gruntowe. Nawet najdrobniejsze niedopatrzenie może skutkować dalszymi problemami z posadowieniem domu oraz całą konstrukcją. Budowa na niestabilnym gruncie zazwyczaj kończy się pękaniem ścian czy odpadaniem tynku. Wraz z biegiem lat problemów rodzi się coraz więcej. Kupno działki budowlanej wiąże się z analizą nośności i przepuszczalności gruntu, a także sprawdzeniem poziomu wody gruntowej.

Przeczytaj również: Formalności, o których należy pamiętać zakańczając budowę domu

Nośność gruntu

Nośność gruntu to jego ściśliwość i podatność na osiadanie. Większa nośność to gorsza jakość ziemi. Najgorszym podłożem do budowy domu są torfy i namuły na terenach podmokłych i bagiennych, nawet jeśli zostały osuszone wiele lat temu. Słabą nośnością charakteryzują się też nasypy, czyli powstałe przez działalność człowieka. Często tereny pod budowę domu wydzielane są z nieczynnych wysypisk lub miejsc składowania ziemi z wykopów. Jeśli grunty te zostały wyjeżdżone w ciągu kilkunastu lat przez sprzęt ciężki, być może budowa na nich domu nie jest ryzykowna. Zawsze jednak lepiej jest skorzystać z usług geotechnika.

Przeczytaj również: Na czym polega kompleksowa obsługa geotechniczna inwestycji budowlanej?

Przepuszczalność gruntu

Podłoże przepuszczalne to piasek, żwir i pospółka. Na takich działkach zawsze jest sucho. Jeśli teren wzbogacony jest gliną czy iłem, podczas opadów deszczu na działce zawsze są kałuże. Na glinianej powierzchni trudno jest uprawiać ogród, poza tym grunt ten brudzi, oblepia, maże się. W głębszych warstwach nieprzepuszczalność ma swoje zalety, ponieważ zwarta glina to dobre podłoże pod fundamenty. Ma dobrą nośność i szczelnie układa się wokół budynku. Nie jest to jednak surowiec pożądany na powierzchni. Oglądanie działki budowlanej latem może dać przekłamany obraz, dlatego najlepiej jest oglądać ją po obfitych opadach czy zimowych roztopach. Dobrze jest popytać sąsiadów o to, co się dzieje na terenie po deszczu.

Poziom wody gruntowej

Poziom wody gruntowej to tzw. poziom zwierciadła wody gruntowej. Jego określenie nie jest trudne. Wystarczy w tym celu wykonać kilka odwiertów na działce. Ich ilość i głębokość zależy od gruntu i decyzji geotechnika. Odwiert pozwala też wskazać najwyższy poziom wody, jaki osiągnęła w ciągu ostatnich lat. Dzięki temu można założyć w projekcie odpowiednią izolację podpiwniczenia i fundamentów. Na czas budowy domu poziom wód gruntowych można obniżyć za pomocą igłofiltrów. 

Badania geotechniczne

Bez względu na to, czy na pierwszy rzut oka działka budowlana wygląda dobrze, a sąsiedzi zaprzeczają jakimkolwiek podtopieniom czy innym problemom, przed budową domu warto wykonać badania geotechniczne. To nie tylko sposób na ocenę jakości gleby, ale też metoda doboru odpowiedniej konstrukcji domu i rodzaju fundamentów. Jak wygląda badanie geotechniczne? Jak mówi pracownik agencji zajmującej się sprzedażą działek budowlanych na Osiedlu Nowy Horyzont w Kobylance:

Badania geotechniczne mają wskazać jakość gruntu na działce. Analizy pozwalają oznaczyć rodzaj, nośność i stabilność ziemi. Umożliwiają wyznaczenie wysokości oraz stabilności wód gruntowych. W Polsce nie ma prawnego obowiązku wykonywania badań, jednak warto. Wykonanie odwiertów jest przydatne, by określić, jaki budynek można postawić na danym terenie. Wczesne wykrycie problemów z gruntem pomaga wprowadzić odpowiednie rozwiązania konstrukcyjne lub podjąć decyzję o rezygnacji z zakupu.

Działka musi spełniać wiele warunków gruntowych i być pokryta wysokiej jakości glebą, która umożliwia bezproblemowe prace budowlane. Trzeba pamiętać, że słaba nośność, wysoki poziom wód gruntowych czy niska przepuszczalność gruntu mogą w przyszłości powodować szybkie niszczenie domu. Najlepszym wyjściem, by w spokoju rozpocząć budowę domu, jest wykonanie badań geotechnicznych.